המפה החדשה למשקיע הישראלי
הטענה שתשואות באנגליה ירדו ל־4–5% בלבד חוזרת הרבה פעמים ברשת.
אבל כמו תמיד, זה נכון רק לחלק קטן מהמפה – לא למקומות שבהם המשקיעים המקצועיים פועלים.
מי שמבין את השוק, מכיר את התוכניות העירוניות ויודע לזהות התפתחות דמוגרפית, מגלה שהזדמנויות של 7–8% עדיין קיימות – ואף מעבר לכך.
הן פשוט לא נמצאות באזורים שבהם כולם מחפשים.
השינוי הגדול באנגליה בשנים האחרונות יצר מוקדים חדשים של ביקוש:
- הגירה פנימית מסיבית
- פיתוח תעסוקה בצפון
- התחדשות עירונית
- קווי רכבת מהירים
- השכלה גבוהה שמושכת רבבות סטודנטים.
כל אלה יחד יצרו נקודות חמות שבהן השוק עדיין מייצר תשואה גבוהה – אפילו בעידן הריבית.
1. ערי Northern Powerhouse – המקום שבו אפשר לראות 7–8% וגם יותר!
התוכנית הלאומית לפיתוח הצפון הבריטי נחשבת לאחד המנועים הגדולים של התשואה באנגליה.
ערים כמו ליברפול, נוטינגהאם, לידס, דרבי וחלקים ממנצ'סטר מציגים:
- מחירי נכסים עדיין נמוכים יחסית
- ביקוש אדיר לשכירות
- הגירה חיובית של צעירים ועובדי הייטק
- פיתוח של אזורי תעסוקה ומרכזי חדשנות
בכיסים הנכונים, משקיע חכם יראה שם 7% נטו, ובפרויקטים מסוימים עם תפוסה גבוהה – גם 7.5% ואף 8%.
המשותף לכל המקומות הללו:
אוכלוסייה גדלה + מחסור בדירות + מחירי כניסה נמוכים = תשואה גבוהה.
2. אזורי אוניברסיטאות גדולות – מכונות תשואה אמיתיות
בריטניה מושכת סטודנטים מכל העולם.
בערים שבהן יש פער גדול בין כמות הסטודנטים לכמות הדירות הזמינות, נוצר לחץ שכירות שמעלה תשואות.
דוגמאות:
שפילד, לסטר, קובנטרי, חלקים מנוטינגהאם, סנדרלנד, וולברהמפטון.
באזורים הנכונים סביב הקמפוסים, נכסים של 1–2 חדרים יכולים להגיע ל־7–7.5% נטו, ובדירות קטנות עם ביקוש גבוה – גם 8%.
הסיבה פשוטה:
הסטודנטים מגיעים כל שנה, לא קונים דירות ולכן שוכרים, וההיצע לא עומד בקצב.
3. ערים בפריפריית לונדון – זינוק שכירות שהפתיע את כולנו
אחרי תקופת הקורונה, חלק גדול מהעובדים בלונדון עברו לפרברים הזולים יותר עם נגישות מהירה לרכבת.
התוצאה באזורים מסוימים הייתה דרמטית:
- עליות שכירות דו־ספרתיות
- גידול בביקוש למשפחות
- מחירי כניסה נמוכים משמעותית לעומת לונדון
- תשואות בפועל של 6.5–7.5%
ערים כמו:
לוטון, רידינג, מילטון קינס, סלאו, בסילדון, אמסטר (Hertfordshire).
במיוחד בנכסים 1–2 חדרים, משקיעים מדווחים על 7–8% נטו קבוע.
למה לא כולם מגיעים למקומות האלה? כי רוב המשקיעים הולכים אחרי ה"עיר המדוברת".
הם קונים בפריים של העיר, במקום 10 דקות ליד – איפה שהתשואה משמעותית נמוכה יותר.
אנגליה היא שוק יוצא דופן בקטע הזה:
הפער בין 4% ל־8% יכול להתבטא בהבדל של רחוב אחד בלבד.
כדי להגיע לתשואות של 7–8%, צריך להכיר את:
התוכניות העירוניות, קווי הרכבת שעתידים להיפתח, אזורי תעסוקה חדשים, אזורי סטודנטים ואת הפער בין הבנייה המתוכננת לבנייה בפועל.
המשקיע שמכיר את זה – לוקח את כל השוק צעד קדימה.
השורה התחתונה
תשואה של 7–8% באנגליה עדיין קיימת – והיא לא תיעלם.
היא פשוט נמצאת במקומות שהרוב לא מסתכל עליהם.
היא נמצאת אצל מי שמבין:
שוק, תנועה, תעסוקה, סטודנטים, פרברים ותחבורה.
בכל אלה – האנגלים עצמם עדיין משקיעים, והם רואים בעקביות תשואות גבוהות, גם כשבישראל זה נשמע דמיוני.