המדריך למינוף: כל מה שמשקיע ישראלי חייב לדעת על קבלת משכנתא באנגליה

קבלת משכנתא באנגליה

מימון ומשכנתאות

אחת הטעויות הנפוצות ביותר של משקיעים בתחילת הדרך היא המחשבה שכדי לקנות נדל"ן באנגליה, צריך להביא את מלוא סכום הרכישה "מהבית" במזומן.

זוהי טעות שמונעת רבים מלהיכנס לשוק. האמת היא שהשוק האנגלי הוא אחד המשוכללים בעולם בכל הנוגע למימון למשקיעים זרים.                                                                                                            הבנקים באנגליה רוצים לתת לכם כסף, והמוצרים הפיננסיים שלהם שונים מאוד- ולעיתים משתלמים יותר- ממה שאנחנו מכירים בישראל. במאמר זה נפרק את מיתוס המזומן ונבין איך עובד המינוף האנגלי.

1. האם ישראלי יכול לקבל משכנתא באנגליה?

התשובה החד משמעית היא: כן.

אנגליה היא מדינה מעודדת השקעות, והבנקים המקומיים (וגם גופים בינלאומיים) מעניקים משכנתאות לתושבי חוץ (Non-Residents). המוצר הייעודי נקרא Buy-to-Let Mortgage (משכנתא לנכס להשקעה).בניגוד לישראל, שם הבנק בודק בעיקר את תלוש המשכורת שלכם, באנגליה הבנק מסתכל קודם כל על הנכס: האם שכר הדירה הצפוי מכסה את החזרי ההלוואה? אם הנכס טוב, הדרך למימון קצרה.

2. הקסם של "Interest Only" (גרייס נצחי)

זהו אולי ההבדל הגדול ביותר בין ישראל לאנגליה. בישראל, אנחנו רגילים למשכנתא בלוח "שפיצר"- משלמים גם ריבית וגם קרן כל חודש, וההחזר החודשי גבוה.באנגליה, הסטנדרט למשקיעים הוא מסלול Interest Only. במסלול זה, אתם משלמים לבנק בכל חודש רק את הריבית על ההלוואה, מבלי להחזיר את הקרן עצמה (את הקרן מחזירים רק בסוף התקופה, בדרך כלל על ידי מכירת הנכס או מחזור משכנתא). למה זה גאוני למשקיעים? זה מקטין דרמטית את ההחזר החודשי לבנק, ומגדיל דרמטית את ה"תזרים הפנוי" (Cashflow) שנכנס לכם לכיס בכל חודש משכר הדירה.

3. כמה כסף באמת צריך? (יחס ה-LTV)

יחס ההלוואה לשווי הנכס (LTV – Loan to Value) המקובל למשקיעים זרים נע בדרך כלל בין 50% ל-75%. זה אומר שאם מצאנו נכס ב-£100,000, הבנק יכול לממן עד £75,000, ואתם צריכים להביא מהבית רק £25,000 (פלוס הוצאות נלוות). המשמעות: עם הון עצמי של דירה אחת בישראל, אפשר לקנות 2-3 נכסים ממונפים באנגליה ולפזר סיכונים.

4. מתי כדאי לקחת מימון ומתי עדיף מזומן?

למרות הפיתוי במינוף, ישנם מקרים בהם רכישה במזומן עדיפה:

• עסקאות מהירות: כשיש הזדמנות לרכוש נכס בהנחה גדולה (מתחת למחיר השוק) בתנאי שנסגור תוך 28 יום- מזומן הוא המלך.

• נכסים לשיפוץ: בנקים לרוב לא נותנים משכנתא על נכס שאין בו מטבח או שירותים תקינים. במקרים אלו, אנו קונים במזומן, משפצים, ורק אז לוקחים משכנתא (Refinance) ומושכים את הכסף חזרה.

סיכום

מינוף הוא הכלי החזק ביותר של המשקיע להגדלת התשואה על ההון (ROI). השוק האנגלי מציע כלים פיננסיים מתקדמים וגמישים שמאפשרים גם למשקיע הקטן לשחק במגרש של הגדולים. אל תתנו לחוסר בהון עצמי מלא לעצור אתכם- תנו לבנק האנגלי להיות השותף השקט שלכם.