המודל האקדמי: הקורלציה המוכחת בין ערי אוניברסיטה מובילות ליציבות מחירי השכירות באנגליה

ניתוח אזורי עומק- הקשר בין ערי אוניברסיטה מובילות ליציבות מחירי השכירות באנגליה

לחפש את "העוגן" בים סוער

בתקופות של אי-ודאות כלכלית גלובלית, משקיעי נדל"ן מתוחכמים מפסיקים לחפש "טרנדים" ומתחילים לחפש "עוגנים".עוגן הוא מוסד או תעשייה שמייצרים ביקוש קשיח לדיור, ללא קשר לגובה הריבית, האינפלציה או מצב הבורסה. באנגליה, אחד העוגנים החזקים, היציבים והרווחיים ביותר הוא ההשכלה הגבוהה. אנגליה היא יצואנית ההשכלה השנייה בגודלה בעולם (אחרי ארה"ב), והאוניברסיטאות בערים כמו ליברפול, נוטינגהאם ומנצ'סטר הן מנועי צמיחה אדירים שמושכים הון זר וכוח אדם איכותי. עבור המשקיע, הקרבה לקמפוס היא תעודת ביטוח.

1. הכלכלה הסטודנטיאלית: ביקוש חסין מיתון

מדוע השקעה בערים אקדמיות נחשבת דפנסיבית? התשובה טמונה במושג "אנטי-מחזוריות" (Counter-Cyclical). כשהכלכלה פורחת, אנשים הולכים ללמוד כדי להתקדם. כשהכלכלה במיתון ואין עבודה, אנשים הולכים ללמוד כדי לשפר עמדות או לרכוש מקצוע חדש. במילים פשוטות: האוניברסיטאות מלאות תמיד. בעיר כמו ליברפול, בה לומדים למעלה מ-70,000 סטודנטים בשלושה מוסדות ענק, נוצר לחץ תמידי על שוק הדיור. האוניברסיטאות אינן מסוגלות לספק מגורים (Dorms) אלא לכ-20% מהסטודנטים בלבד.ה-80% הנותרים? הם הלקוחות הפוטנציאליים שלכם בשוק הפרטי.

2. הפיצוח הפיננסי ותשואות גבוהות

השכרה לסטודנטים באנגליה מתבצעת לרוב במודל של שותפים שכל אחד מהם חותם על חוזה נפרד. זהו המודל הרווחי ביותר בנדל"ן למגורים:

• הכנסה כפולה: במקום להשכיר בית למשפחה ב-£800, ניתן להשכיר אותו ל-4 סטודנטים ב-£400 לאדם, ולקבל הכנסה כוללת של £1,600.

• בטוחונות חזקים: החשש מ"סטודנט תפרן" הוא מיתוס. הסטודנט האנגלי הממוצע מגובה על ידי ערבות הורים (Parental Guarantor) שנכנסת לתוקף מידית אם יש פיגור. עבור סטודנטים בינלאומיים, נהוג לדרוש (ולקבל) שכר דירה של 6 עד 12 חודשים מראש.

• רציפות: חוזי השכירות הם לרוב ל-51 או 52 שבועות. גם אם הסטודנט חוזר להורים בקיץ, הוא משלם על החדר כדי לשמור עליו לשנה הבאה. אין "חודשים מתים".

3. מיקרו-לוקיישן: חוק ה-2 קילומטר

לא כל דירה בעיר קרובה לאונברסיטה. הסטודנט של דור ה-Z מחפש נוחות. ב-Landway, אנו ממקדים את הפרוייקטים שלנו ברדיוס הליכה (או נסיעה קצרה באוטובוס ישיר) מהקמפוסים המרכזיים. נכסים באזורים אלו נהנים לא רק מתשואה שוטפת, אלא גם מעליית ערך גבוהה, מכיוון שהאוניברסיטאות מרחיבות את הקמפוסים ומשקיעות בתשתיות עירוניות סביבן.

סיכום

השקעה בערי אוניברסיטה באנגליה היא לא רק השקעה בנדל"ן, היא השקעה ב"תעשיית הידע" הבריטית. זהו אפיק השקעה שמציע שילוב נדיר של תשואה גבוהה עם סיכון נמוך לתפוסה ריקה (Low Vacancy Risk), כל עוד הוא מבוצע בליווי מקצועי שמכיר את הרגולציה ואת השטח.