רגולציית תקן EPC -2025
יותר מרק "איכות הסביבה" – זו הגנה על הכסף
עולם הנדל"ן הגלובלי נמצא בעיצומו של שינוי פרדיגמה. היום נכנס למשוואה משתנה חדש: יעילות אנרגטית. ממשלת אנגליה הציבה יעדים שאפתניים להפחתת פליטות הפחמן (Net Zero), והדרך לשם עוברת בבתי המגורים, האחראים לחלק ניכר מצריכת האנרגיה במדינה. עבור המשקיע הישראלי, לא מדובר רק ב"תרומה לכדור הארץ", אלא בשאלה עסקית טהורה של תשואה, סחירות ושווי נכס עתידי. המושג שכל משקיע חייב להכיר הוא EPC – Energy Performance Certificate.
1. מהו ה-EPC ומהי "מלכודת הנכס הכלוא"?
תעודת ה-EPC מדרגת כל נכס באנגליה בסולם של A (הכי יעיל) ועד G (הכי בזבזני). נכון להיום, החוק באנגליה (תחת תקנות MEES – Minimum Energy Efficiency Standards) אוסר להשכיר נכס למגורים אם הדירוג שלו נמוך מ-E. אולם, המגמה ברורה: הממשלה דוחפת להעלאת הרף לדירוג C בשנים הקרובות עבור שכירות חדשה. המשמעות הכלכלית היא דרמטית: משקיע שיקנה היום נכס זול ומיושן בדירוג F או G ולא ישפר אותו, עלול למצוא את עצמו עם "נכס כלוא" (Stranded Asset) – נכס בבעלותו, שאסור לו על פי חוק להשכיר אותו, ושקשה מאוד למכור אותו מכיוון שאף משקיע אחר לא רוצה להתעסק בשיפוץ הנדרש.
2. המשוואה של הדייר האנגלי: חשבונות מול שכר דירה
יוקר המחיה באנגליה, ובמיוחד מחירי החשמל והגז שעלו משמעותית בשנתיים האחרונות, הפכו את הדיירים לחכמים יותר. דייר אנגלי ממוצע בודק היום את ה-EPC לפני שהוא חותם חוזה. ההיגיון פשוט: נכס בדירוג C עשוי לחסוך לדייר מאות פאונדים בחורף על חימום בהשוואה לנכס בדירוג E. לכן, נכס יעיל אנרגטית מאפשר לנו כמשכירים:
-
לדרוש שכר דירה גבוה יותר (כי ה"חבילה הכוללת" של שכירות+חשבונות נשארת אטרקטיבית).
-
למשוך דיירים איכותיים ויציבים יותר.
-
להקטין את הסיכון לאי-תשלום שכר דירה בחודשי החורף הקרים.
3. הגישה של Landway: השבחה אנרגטית ביום הראשון
בעוד שחברות רבות מתייחסות לשיפוץ כאל "קוסמטיקה" (צבע, מטבח ורצפה), ב-Landway אנחנו ניגשים לכל נכס בראייה הנדסית. המטרה שלנו היא להביא את הנכס לדירוג C כבר בשלב הרכישה, כדי לא להזדקק לשיפוצים נוספים בעוד 3-4 שנים כשהחוק יוחמר. מה זה כולל בפועל?
-
מעטפת ובידוד: רוב החום בבתים אנגליים בורח דרך הגג והקירות. אנו מבצעים בידוד גגות (Loft Insulation) בעובי תקני של 270 מ"מ, ולעיתים הזרקת בידוד לקירות כפולים (Cavity Wall Insulation).
-
חלונות (Glazing): החלפת חלונות עץ ישנים בחלונות UPVC כפולים (Double Glazing) שמונעים רעש וקור.
-
מערכות חימום חכמות: החלפת דודים ישנים (Boilers) בדודים מסוג Combi יעילים, והתקנת תרמוסטטים חכמים שמאפשרים שליטה טובה יותר בצריכה.
-
תאורה: מעבר גורף לתאורת LED חסכונית בכל הבית.
4. בונוס למתקדמים: משכנתאות ירוקות
הבנקים באנגליה הצטרפו גם הם למאמץ. כיום, נכסים בעלי דירוג EPC של A, B או C זכאים למה שנקרא "Green Mortgages". אלו משכנתאות בתנאים מועדפים, לרוב עם ריבית נמוכה מעט מהריבית בשוק או עם החזר כספי (Cashback) בעת הלקיחה. כך שההשקעה בשיפוץ חוזרת אליכם לא רק דרך השכירות ושווי הנכס, אלא גם דרך הוזלת עלויות המימון.
סיכום: משקיעים בעתיד, לא בעבר
השינויים ברגולציה אינם "גזירה" אלא הזדמנות. שוק הנדל"ן מתפצל לשניים: נכסים מודרניים ויעילים שערכם עולה, ונכסים מיושנים שערכם נשחק. ב-Landway, אנחנו מבטיחים שהכסף שלכם יושב בצד הנכון של המשוואה. אנחנו לא רק "צובעים קירות", אנחנו בונים נכסים שעמידים לשינויי הזמן והחוק.