בעלות Freehold מול Leasehold
שוק הנדל"ן האנגלי הוא אחד העתיקים והמסודרים בעולם, וככזה, הוא משתמש במונחים משפטיים ששורשיהם נטועים עמוק בהיסטוריה. שני המונחים החשובים ביותר שכל משקיע חייב להכיר הם Freehold ו-Leasehold. הבנה מעמיקה של שניהם מאפשרת לנצל הזדמנויות מצוינות.
מהו Freehold?
זוהי צורת הבעלות המוכרת לנו מישראל כ"בעלות בטאבו". כשיש לכם Freehold, אתם הבעלים הבלעדיים של המבנה ושל הקרקע שעליה הוא עומד, לנצח (או עד שתמכרו אותו). בדרך כלל, בתים פרטיים (Houses) באנגליה נמכרים בשיטה זו. היתרון: אין תשלומי חכירה ואין גורם מעליכם בשרשרת הבעלות.
מהו Leasehold?
זוהי בעלות המבוססת על חכירה ארוכת טווח. אתם קונים את הזכות הבלעדית להשתמש בנכס לתקופה מוגדרת מראש (בדרך כלל בין 99 ל-999 שנים). בעלות זו נפוצה בעיקר בדירות בבניינים משותפים (Flats), מכיוון שהקרקע שייכת לכולם או לגורם מנהל. חשוב להבין: באנגליה, Leasehold ל-125 שנה או 250 שנה נחשב לנכס סחיר לחלוטין, והבנקים נותנים עליו משכנתאות ללא בעיה.
הפרטים הקטנים שעושים את ההבדל!
ב-Landway, כשאנחנו בוחנים עסקת Leasehold, אנחנו בודקים שלושה פרמטרים קריטיים:
-
יתרת השנים: נמנע מנכסים עם פחות מ-80 שנה הנותרות בחכירה, שכן חידוש החכירה עשוי להיות יקר.
-
דמי קרקע (Ground Rent): רפורמות חדשות באנגליה הפכו את דמי הקרקע בחוזים חדשים לזניחים (Peppercorn rent), אך בנכסים יד-2 חשוב לוודא שהסכומים הגיוניים ולא עולים בצורה דרקונית.
-
דמי שירות (Service Charge): התשלום לחברת הניהול של הבניין. אנחנו מוודאים שהעלות תואמת את התמורה ולא שוחקת את התשואה.
סיכום
אין צורך לפחד מ-Leasehold, כל עוד עושים את בדיקת הנאותות (Due Diligence) המשפטית בצורה מקצועית. רוב הדירות המניבות במרכזי הערים הן בסטטוס זה, והן מהוות חלק מרכזי בתיקי ההשקעות הגדולים ביותר באנגליה.