מה משפיע על עליית הערך של נכס באנגליה?

כשמשקיעים בוחנים עסקת נדל"ן, הם לרוב מסתכלים על שני נתונים מרכזיים:

התשואה החודשית ועליית הערך הצפויה של הנכס לאורך השנים.

לכן, רבים מהמשקיעים שמתחילים להתעניין בנדל"ן שואלים את אותה שאלה:
"איך אני יודע שהנכס באמת יעלה בערכו?"

האמת היא שאין נוסחה שמבטיחה עליית ערך, ואף אחד לא יכול להתחייב לכך. אבל לאורך השנים ניתן לראות שישנם מספר גורמים מרכזיים שחוזרים שוב ושוב באזורים שהציגו צמיחה משמעותית במחירי הנדל"ן.

המשקיעים המנוסים ביותר אינם מחפשים "מציאה" הם מחפשים אזור שבו פועלים מנועי צמיחה אמיתיים.

 

1. גידול באוכלוסייה

זהו אחד הפרמטרים החשובים ביותר.

ככל שיותר אנשים עוברים לעיר מסוימת בין אם לצורכי עבודה, לימודים או איכות חיים – כך הביקוש למגורים גדל.

כאשר הביקוש עולה מהר יותר מהיצע הדירות, נוצר לחץ טבעי על מחירי הנדל"ן והשכירות.

זו הסיבה שערים שמושכות אוכלוסייה חדשה לאורך זמן נוטות להציג גם עליית ערך יציבה יותר.

 

2. השקעות ממשלתיות בתשתיות

כבישים חדשים, תחנות רכבת, קווי מטרו, מרכזי תחבורה ופיתוח אזורי אינם רק משפרים את איכות החיים הם גם משנים את שוק הנדל"ן.

כאשר ממשלה משקיעה מיליארדי פאונדים באזור מסוים, היא למעשה יוצרת סביבת צמיחה שמושכת עסקים, מקומות עבודה ותושבים חדשים.

זו אחת הסיבות שמשקיעים מקצועיים עוקבים באופן קבוע אחרי תוכניות הפיתוח של הרשויות המקומיות והממשלה.

 

3. כניסת מעסיקים גדולים

כאשר חברות בינלאומיות, בתי חולים, מרכזים פיננסיים או חברות טכנולוגיה פותחים פעילות בעיר מסוימת, הן יוצרות מאות ולעיתים אלפי מקומות עבודה חדשים.

עובדים חדשים צריכים מקום לגור בו.

ככל שמספר המשרות גדל, כך גם הביקוש לשכירות ולרכישת דירות.

זו אחת הסיבות שערים שבהן מתפתחים מרכזי תעסוקה חדשים מושכות גם משקיעי נדל"ן.

 

4. מחסור בהיצע דירות

גם אם הביקוש גבוה, כל עוד נבנות מספיק דירות המחירים עשויים להישאר יציבים.

אבל כאשר קצב הבנייה אינו מצליח להדביק את קצב גידול האוכלוסייה, נוצר מחסור.

במצב כזה, מחירי השכירות ומחירי הנכסים נוטים לעלות לאורך זמן.

זו בדיוק הסיבה שמשקיעים רבים בוחנים לא רק כמה דירות נבנות, אלא גם כמה יחידות דיור באמת חסרות באזור.

 

5. מוסדות אקדמיים חזקים

ערים שבהן פועלות אוניברסיטאות גדולות נהנות בדרך כלל מביקוש יציב למגורים.

סטודנטים, מרצים, חוקרים ולא מעט בוגרים שבוחרים להישאר בעיר לאחר הלימודים יוצרים תנועה מתמשכת של אוכלוסייה.

כאשר לצד האוניברסיטאות מתפתחים גם אזורי תעסוקה, העיר נהנית ממנוע צמיחה נוסף לטווח הארוך.

 

6. מחירי כניסה שעדיין מאפשרים צמיחה

באזורים שבהם מחירי הנדל"ן כבר נמצאים בשיא, פוטנציאל העלייה עשוי להיות מוגבל יותר.

לעומת זאת, ערים שנמצאות בתהליך התפתחות, עם מחירי כניסה נמוכים יחסית, עשויות להציע פוטנציאל צמיחה משמעותי יותר- אם קיימים בהן יתר הגורמים שהוזכרו.

לכן, לא תמיד העיר היקרה ביותר היא גם ההשקעה הטובה ביותר.

 

אז איך אנחנו בוחנים פרויקט?

כשאנחנו בוחנים פרויקט חדש, אנחנו לא מסתכלים רק על התשואה הנוכחית.

 
אנחנו בודקים מכלול רחב של נתונים:

• האם האוכלוסייה באזור גדלה?
• האם קיימות השקעות ממשלתיות משמעותיות?
• האם נכנסות חברות ומקומות עבודה חדשים?
• האם קיים מחסור אמיתי בהיצע הדירות?
• האם יש ביקוש יציב לשכירות?
• ומהם הנתונים הכלכליים שיכולים לתמוך בהתפתחות האזור לאורך השנים?

רק לאחר שכל המרכיבים הללו נבדקים לעומק, אנחנו מחליטים אם הפרויקט מתאים למשקיעים שלנו.

 

לסיכום

עליית ערך אינה תוצאה של מזל, וגם לא של הבטחה שיווקית.

היא נובעת משילוב של מגמות כלכליות, דמוגרפיות ותכנוניות שפועלות לאורך זמן.

לכן, במקום לשאול רק "כמה הנכס הזה יכול לעלות?", כדאי לשאול שאלה חשובה יותר:

אילו מנועי צמיחה פועלים באזור הזה היום, והאם הם צפויים להמשיך לפעול גם בשנים הקרובות?

זו בדיוק הגישה שמאפשרת לקבל החלטות השקעה המבוססות על נתונים ולא על תחושות.